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La destinazione urbanistica di un terreno
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Un terreno può, come abbiamo detto in altri articoli, essere qualificato in diversi modi in base alle norme descritte dagli strumenti urbanistici e pianificatori del Comune di appartenenza, come il Piano Regolatore Generale.
Avremo, così, una distinzione tra terreni agricoli, sui quali, in generale, non è possibile costruire, e terreni edificabili o “suscettibili di utilizzazione edificatoria”, sui quali è possibile edificare fabbricati secondo norme e criteri stabiliti, come l’indice di edificabilità.
Lo Studio n.16-2018/T del Consiglio Nazionale del Notariato (CNN), ha messo in evidenza quanto la destinazione, o qualificazione, urbanistica di un terreno influenzi il regime fiscale che lo riguarda.
Ci teniamo a precisare che un terreno “non edificabile” non corrisponde necessariamente ad un terreno agricolo, poiché il primo potrebbe semplicemente essere assoggettato a vincoli urbanistici restringenti, mentre il secondo deve essere, di norma, destinato ad un uso agricolo.
Ad ogni destinazione d’uso, dunque, corrisponde un regime fiscale. Vediamo, in questo articolo, quali siano i trattamenti tributari riguardanti i terreni edificabili.
Le imposte sui terreni edificabili
Un terreno può dirsi realmente “edificabile”, con conseguente possibilità di ottenere il Permesso di Costruire, soltanto alla fine dell’iter normativo per la sua destinazione d’uso definitiva, ovvero quando la sua qualifica è stabilita dallo strumento urbanistico generale del Comune e, se necessario, anche dopo che sia divenuto efficace lo strumento urbanistico attuativo.
Per quanto riguarda le imposte dirette, un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria viene tassato relativamente alla proprietà (D.Lgs. 504/1992, artt. 2 e 5), ai tributi locali e, in caso di trasferimento, all’imposta IRPEF sull’eventuale plusvalenza generata (DPR 917/1986 – TUIR, art.67).
Per ciò che riguarda le imposte indirette, invece, esistono alcune regole per le diverse imposte.
IVA
- Non vengono considerate nel campo IVA le cessioni di beni che hanno per oggetto “terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni”;
- la cessione di tutti i terreni da parte di un soggetto IVA è soggetta ad IVA (a meno che essi siano “non suscettibili di utilizzazione edificatoria”);
- ai fini IVA non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle “opere da realizzare nelle zone agricole ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale” (legge 28 gennaio 1977, n.10 – art.9, lettera a).
Imposta di Registro
- Viene stabilita un’aliquota maggiore (15%) di quella ordinaria (9%) per il trasferimento di terreni “agricoli e relative pertinenze” se gli acquirenti non sono imprenditori agricoli a titolo principale (DPR n.131/86 – art.1 della Tariffa parte I);
- per i terreni edificabili è stabilita un’aliquota dell’imposta del 9% (mentre l’aliquota del 15% viene riservata ai terreni che hanno in positivo una destinazione agricola);
- per le locazioni di “fondi rustici”, all’art. 5 della medesima Tariffa parte I, viene stabilita un’aliquota minore (0,50%) di quella ordinaria (2%).
Il problema dell’interpretazione legale
A causa dell’interpretazione che la giurisprudenza ha dato, e continua a dare, riguardo al significato di edificabilità, o “suscettibilità di utilizzazione edificatoria”, lo studio del CNN cerca di fornire un chiarimento in merito, evidenziando, tra l’altro, diversi casi particolari.
Tra questi rientrano:
- terreni agricoli “potenziati” a fini edificatori;
- terreni con vincolo di inedificabilità;
- terreni con potenzialità edificatoria già sfruttata;
- terreni ricadenti in zone non residenziali, ma destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale (identificate dalla lettera F).
Rimandiamo al documento del Notariato per gli approfondimenti su questo tema e sui casi particolari, comunque, per concludere, stabilire come, quanto, cosa e quando sia possibile costruire su un terreno influenza in modo importante il valore del fondo e, dunque, ha conseguenze sul regime fiscale ad esso applicato.
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