Terreni a Edificazione indiretta e Permesso di Costruire

Quando cerchi un terreno per costruire la tua casa, specialmente sui vari siti immobiliari, ti può capitare di imbatterti in annunci di lotti “ad edificabilità non diretta” e/o di sentir parlare di terreni “immediatamente edificabili”.

Cosa si intende con questi termini e cosa cambia a livello autorizzativo per ottenere il permesso di costruire?

Trasformazione del territorio: quando serve il permesso di costruire

Come sappiamo, in Italia gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio sono regolati e sottoposti al vaglio del Comune di riferimento, che deve autorizzarli tramite permesso di costruire.

Esso è previsto per le nuove costruzioni, le ristrutturazioni urbanistiche, le ristrutturazioni edilizie che modificano in tutto o in parte il fabbricato esistente con incrementi o diminuzioni di volume, nonché per gli interventi effettuati nei centri storici che comportino una modifica alla destinazione d’uso.

A sua volta, il permesso di costruire non è scontato né dovuto, ma dovrà rispettare dei presupposti fissati dal legislatore.

I presupposti per il rilascio del permesso di costruire

Il Testo Unico per l’Edilizia, all’Art. 12 (L) elenca quelli che vengono indicati come i Presupposti per il rilascio del permesso di costruire di seguito riportati:

1. Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.
2. Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all’impegno degli interessati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento oggetto del permesso.
3. In caso di contrasto dell’intervento oggetto della domanda di permesso di costruire con le previsioni di strumenti urbanistici adottati, è sospesa ogni determinazione in ordine alla domanda. La misura di salvaguardia non ha efficacia decorsi tre anni dalla data di adozione dello strumento urbanistico, ovvero cinque anni nell’ipotesi in cui lo strumento urbanistico sia stato sottoposto all’amministrazione competente all’approvazione entro un anno dalla conclusione della fase di pubblicazione.
4. A richiesta del sindaco, e per lo stesso periodo, il presidente della giunta regionale, con provvedimento motivato da notificare all’interessato, può ordinare la sospensione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio che siano tali da compromettere o rendere più onerosa l’attuazione degli strumenti urbanistici.

Il PDC è dunque subordinato alle previsioni del Piano Regolatore Generale Comunale (PRGC), strumento urbanistico che disciplina l’attività edificatoria sul territorio, e degli eventuali Piani Urbanistici Attuativi (PUA), il cui scopo è rendere concretamente realizzabili le previsioni del Piano Regolatore.

Edilizia Diretta vs Edilizia Attuativa

Per capire la differenza tra la cosiddetta Edilizia Diretta e quella indiretta, va chiarito in primis il ruolo del PUA rispetto al PRGC. Quest’ultimo va visto come una sorta di documento programmatico che detta le linee guida da seguire per l’edilizia di un territorio, definendone prima di tutto la zonizzazione e la rete infrastrutturale.
Tuttavia, non sempre i Piani Regolatori prevedono indicazioni puntuali e di applicabilità immediata, soprattutto in certe aree, pertanto in questi casi si rende necessario intervenire con strumenti più precisi e dettagliati, di iniziativa pubblica o privata, i PUA, appunto.
I piani di lottizzazione, i piani delle aree da destinare agli insediamenti produttivi, i piani di recupero, i piani particolareggiati sono solo alcuni tipi di PUA.

Parliamo dunque di “edilizia (o attuazione) diretta” quando è possibile attuare direttamente le previsioni del Piano Regolatore e basta dunque presentare la richiesta di permesso di costruire in Comune per poter edificare su un certo lotto; parliamo invece di “edilizia (o attuazione) indiretta” quando per dar corso agli interventi edilizi occorre prima presentare un piano urbanistico attuativo che la giunta comunale deve approvare e solo in un secondo momento si può fare richiesta del PDC.

Presentare un piano attuativo

Come dicevamo, i PUA possono essere presentati sia da enti pubblici, in primi il Comune stesso, che da attori privati.

A livello statale, per esempio, la Legge 01/08/2002, n. 166, art. 27 prescrive che per presentare un piano di riabilitazione urbana è sufficiente il concorso dei proprietari degli immobili interessati, rappresentanti la maggioranza assoluta del valore di detti immobili in base all’imponibile catastale risultante al momento della presentazione del piano, costituiti in consorzio.

La normativa varia da Regione a Regione, ma, in linea di massima, si rifà a quanto stabilito dalla legge urbanistica 1150/1942, per i piani di lottizzazione.

Le convenzioni urbanistiche

L’autorizzazione comunale alla lottizzazione di un’area è subordinata alla stipula di una convenzione urbanistica, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda:

1) la cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, precisate all’articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria nei limiti di cui al successivo n 2;
2) l’assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota è determinata in proporzione all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle lottizzazioni;
3) i termini non superiori ai dieci anni entro i quali deve essere ultimata l’esecuzione delle opere di cui al precedente paragrafo;
(i termini sono prorogati di 3 anni per le convenzioni stipulate prima del 31 dicembre 2012, ai sensi dell’art. 30, comma 3-bis, della legge n. 98 del 2013)
4) congrue garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione.

Durata e validità dei Piani attuativi

Le previsioni contenute nei piani attuativi e loro varianti hanno carattere vincolante e sono validi per massimo 10 anni. Decorso il termine stabilito per la loro esecuzione, diventano inefficaci per la parte in cui non abbia avuto attuazione, rimanendo soltanto fermo a tempo indeterminato l’obbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano stesso.

Sarà a quel punto il Comune a dover presentare un nuovo piano per l’assetto della parte di piano particolareggiato rimasta inattuata per decorso di termine.

Conclusioni

Si parla di edificabilità diretta quando, in base a quanto stabilito dal piano regolatore comunale, è possibile costruire su un terreno facendo subito richiesta del permesso di costruire e presentando quindi “solamente” il progetto architettonico e le relative documentazioni.

D’altro lato, definiamo “a edificabilità indiretta” quei lotti compresi in aree che il Comune non ha ben definito a livello urbanistico e per utilizzare i quali occorre, in via preventiva, presentare un piano attuativo e stipulare la relativa convenzione per salvaguardare l’interesse della collettività e solo in un secondo momento, è possibile richiedere la concessione edilizia.

Concludendo, se hai in mente di acquistare un terreno per poterci costruire la casa dei tuoi sogni, magari in bioedilizia, ti consigliamo di verificare in primis che si tratti di un lotto edificabile residenziale e che rientri in un’area di attuazione/edificazione diretta.

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