Interventi edilizi_CILA, SCIA e Permesso di Costruire

Interventi edilizi: CILA, SCIA e Permesso di Costruire

Gli interventi edilizi sugli immobili sono sottoposti a specifiche normative e richiedono l’intervento di uno o più professionisti incaricati dal committente per ottenere l‘autorizzazione alla realizzazione delle opere, al fine di evitare abusi e denunce da parte di soggetti pubblici e privati, con conseguente rischio di sanzioni amministrative o penali, nei casi più gravi.

Testo unico dell’edilizia e definizioni

Nel quadro generale, la normativa di riferimento resta il D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 – Testo Unico dell’edilizia. Esso fornisce all’art. 3 alcune precise definizioni degli interventi edilizi, così classificati:

  • Interventi di manutenzione ordinaria.
  • Interventi di manutenzione straordinaria.
  • Interventi dei restauro e risanamento conservativo.
  • Interventi di ristrutturazione edilizia.
  • Interventi di nuova costruzione.
  • Interventi di ristrutturazione urbanistica.

La manutenzione ordinaria

Alcuni interventi di modesta entità possono essere realizzati senza la presentazione formale di una pratica; si tratta delle cosiddette “opere in edilizia libera“, per le quali il T.U. non richiede un titolo abilitativo.
In particolare si fa riferimento alle opere di manutenzione ordinaria, tra le quali rientrano gli interventi di riparazione e rinnovamento dei fabbricati come la sostituzione di finiture (pavimenti e rivestimenti, porte e tinteggiature) o relative agli impianti elettrico ed idrotermosanitario (ad esempio la sostituzione di una tubazione o l’installazione di piccoli impianti).

Per tutti gli altri interventi, il Testo Unico definisce inoltre le pratiche edilizie a cui è possibile ricorrere:

  1. CILA.
  2. SCIA.
  3. Permesso di Costruire.

L’autocertificazione (la vecchia DIA)

In passato quasi tutte le attività erano soggette ad un provvedimento espresso con una concessione edilizia da parte degli uffici tecnici comunali; negli ultimi anni, la maggior parte degli interventi (fatta eccezione per le nuove costruzioni) può essere realizzata mediante semplice autocertificazione.

L’introduzione della DIA (Denuncia di Inizio Attività) ha sancito questo nuovo percorso legislativo, ampliatosi ulteriormente con le varie CILA e SCIA, alternative al Permesso di Costruire.

Autocertificazione, tuttavia, non significa completa semplificazione: trattandosi di edilizia, la materia è assai complessa.
Resta infatti confermata la produzione di una serie di elaborati grafici e di relazioni tecniche, oltre a dichiarazioni ed asseverazioni da parte del proprio professionista (architetto, geometra o ingegnere) e di tecnici incaricati (geologo, termotecnico, acustico….) che dovranno accompagnare le varie pratiche.

CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)

Sono soggetti a CILA gli interventi compresi nell’art. 6-bis del Testo Unico. In particolare si tratta delle opere di manutenzione straordinaria cosiddetta “leggera“, che non coinvolgono le strutture del fabbricato, come lo spostamento di tramezze e porte interne, rifacimenti impiantistici, realizzazione di opere pertinenziali di un’abitazione, come ad esempio la piscina.

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

Sono soggetti a SCIA gli interventi compresi nell’art. 22 del Testo Unico. Si tratta di lavori di entità maggiore rispetto a quelli sottoposti a CILA quali le manutenzioni straordinarie strutturali, gli interventi di restauro e risanamento strutturale, le ristrutturazioni non comprese nel Permesso di Costruire e le varianti non essenziali a progetti approvati.

Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire, che sostituisce la vecchia Concessione Edilizia (termine oramai in disuso), occorre per tutti gli interventi edilizi di rilevante entità che devono essere approvati, come disposto dall’art. 10 del Testo Unico in materia edilizia.
Esso è previsto per le nuove costruzioni, le ristrutturazioni urbanistiche, le ristrutturazioni edilizie che modificano in tutto o in parte il fabbricato esistente con incrementi o diminuzione di volume.

Anche gli interventi in centro storico con modifica alla destinazione d’uso richiedono il Permesso di Costruire.

I piani e i regolamenti edilizi comunali possono sempre imporre l’obbligo di Permesso di Costruire anche per talune categorie di interventi “minori”, come ristrutturazioni edilizie e riqualificazioni energetiche, demolizioni e ricostruzioni con mantenimento di volume e sagoma.

Nel caso del Permesso di Costruire, il Comune rilascia un documento formale che permette di iniziare i lavori, a seguito di un parere favorevole, ma può comunque sospendere o bocciare la pratica a fronte di difformità o contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti.

La Responsabilità del professionista

E’ evidente che tutte queste pratiche sottendono un’assunzione di responsabilità da parte del proprio progettista, che permette di effettuare i lavori senza l’assenso esplicito dell’ufficio tecnico comunale.

Vanno comunque presentate 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, in quanto l’Amministrazione in questo lasso di tempo esamina la documentazione e può comunque fermare la pratica.
Decorso tale termine, subentra il silenzio-assenso e il cantiere può essere aperto.

Ricapitolando

Per ogni categoria di ogni intervento edilizio è prevista una precisa pratica edilizia, corrispondente ad un modulo specifico, facilmente scaricabile tramite il sito web del Comune di appartenenza.

CILA e SCIA sono delle semplici comunicazioni al proprio Comune dei lavori che si intende effettuare, che comprendono sempre una dichiarazione asseverata del progettista, attestante la conformità edilizia ed urbanistica dei lavori da farsi agli strumenti vigenti (regolamenti comunali e normative nazionali).

Il Permesso di Costruire è una richiesta di autorizzazione vera e propria, che riguarda tutti gli interventi di nuova costruzione, per gli ampliamenti di volume e le ristrutturazioni radicali di edifici esistenti, con modifica sostanziale del fabbricato per consistenza ed architettura.

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