Come sanare gli abusi per accedere ai super bonus (1)

Superbonus e Abusi Edilizi: come sanare le irregolarità per accedere alle agevolazioni

Superbonus e Abusi Edilizi

Le agevolazioni fiscali elevate al 110% a partire da maggio 2020 dal Decreto Rilancio mirano ad incentivare la riqualificazione energetica e la messa in sicurezza antisismica degli immobili esistenti. Uno dei principali criteri posti dal legislatore impone che non siano presenti difformità o che eventuali abusi edilizi vengano preventivamente sanati prima di procedere con i lavori. Tale condizione sottende l’intenzione di portare in breve tempo al riordino urbanistico e catastale del patrimonio immobiliare nazionale, considerata la preoccupante situazione del costruito del nostro paese.

Andrà dunque incaricato un tecnico abilitato che avrà il compito di certificare mediante asseverazione di conformità urbanistica l’eventuale assenza di irregolarità presenti sull’immobile.

Come verificare corrispondenza tra stato di fatto e titolo edilizio

Per verificare con assoluta certezza la corrispondenza tra immobile e titolo edilizio è necessaria l’acquisizione di tutte le pratiche ufficiali e le eventuali varianti in corso d’opera o successive alla costruzione, mediante le quali è stata autorizzata la realizzazione dell’edificio.

Il proprietario dell’immobile o un tecnico abilitato incaricato potrà richiedere tutta la documentazione necessaria all’Ufficio tecnico del Comune in cui è stato realizzato l’immobile. Chiunque può prendere visione e richiedere una copia dei titoli edilizi e della relativa documentazione tecnica, richiedendo una copia conforme degli elaborati in archivio.
Allo stesso modo andranno reperite mediante visura catastale (o visura storica) gli elaborati depositati al catasto fabbricati, al fine di verificarne la corrispondenza con lo stato di fatto e con le pratiche comunali autorizzate.

Per fabbricati realizzati in epoca anteguerra (prima del 1945) è probabile che non siano presenti in archivio titoli autorizzativi.
In questo specifico caso, si dovrà fare necessariamente riferimento al rilievo architettonico dell’immobile da parte del tecnico incaricato, che dovrà rappresentare fedelmente lo stato di fatto.

Come distinguere tra abusi edilizi lievi e quelli non sanabili

Nel caso di difformità tra lo stato di fatto e lo stato autorizzato, è essenziale inquadrare la portata degli abusi.

Il punto di partenza lo fornisce la stessa Agenzia delle Entrate, la quale dichiara che “l’agevolazione è riconosciuta per i lavori di edilizia libera su immobili non ancora condonati”.

La definizione di “edilizia libera” consente di distinguere tra opere sanabili e non sanabili, partendo dal principio che gli incentivi decadono in presenza di lavori difformi rispetto a quelli oggetto di detrazione.

Gli abusi di modesta entità riguardano opere conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, mentre sono da inquadrare come abusi non sanabili i lavori palesemente in contrasto con essi.
Le irregolarità urbanistiche lievi comprendono le piccole modifiche interne come la realizzazione, la demolizione o lo spostamento di tramezze interne.

Al contrario, sono da ritenersi gravi le opere palesemente prive di autorizzazione, ma anche quelle non conformi al regolamento di igiene come ambienti con altezza inferiore a quelle previste dal regolamento d’igiene.

In molti casi non è semplice determinare l’entità del singolo abuso ed è comunque sempre responsabilità del tecnico incaricato produrre una dichiarazione asseverata di regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato.

Entro il 2% di discordanza non serve una sanatoria

Per le minime difformità in merito a distanze, volumi, altezze e superfici è ammessa una tolleranza tra stato di fatto e progetto entro il limite del 2%.
In questo caso è sufficiente che il professionista produca una “dichiarazione sostitutiva di atto notorio” che certifichi che la discordanza rispetta tale limite massimo per accedere al Superbonus.

Il limite di abusivismo del 2% è stato fissato nel Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) all’art. 49, comma 1, che afferma che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.

Come richiedere la sanatoria

Nella maggior parte dei casi è possibile presentare in Comune una richiesta di sanatoria edilizia vera e propria, che prevede il versamento di una sanzione pecuniaria commisurata all’entità degli abusi, al fine di regolarizzare l’immobile.

In altri casi gli abusi vanno demoliti per riportare lo stato dei luoghi alla condizione originaria.

Lo strumento della sanatoria (da non confondere con il “condono edilizio”), come previsto dal Testo Unico, permette di regolarizzare interventi edilizi non preventivamente autorizzati, in assenza o in difformità al titolo abilitativo (Permesso di Costruire o SCIA) e di fruire successivamente a pieno titolo delle detrazioni fiscali.

Lo stesso Testo Unico Edilizia chiarisce all’art. 50, comma 4 che “il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49”.

E’ dunque evidente che condizione necessaria alla richiesta degli incentivi maggiorati al 110% è l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.

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7 Commenti su “Superbonus e Abusi Edilizi: come sanare le irregolarità per accedere alle agevolazioni
  1. Buongiorno,
    Ho presentato un condono nel 2003 è la pratica non è ancora definita.
    Se verrà completata, potrò accedere al superbonus?

  2. Desidero sapere se esiste un limite in vani o mq. di una A/7 per usufruire del bonus 110%.
    Una villa in A/7 con 523 mq. calcolati dall’ufficio del Territorio ( vani 18,5 ) può usufruire del bonus 110 % ?
    Grazie

  3. Buongiorno, volevo chiedere: se le asseverazioni devono essere redatte con riguardo alle sole parti comuni dell’immobile (facciate e coperture), perché l’accesso alle detrazioni fiscali deve dipendere dalla conformità urbanistica interna delle singole unità abitative?
    Grazie e buon lavoro.

  4. L’intervento con agevolazione Superbonus 110% è sempre valido anche su immobili che presentano sia un aumento di cubatura fino al 2% ma anche un vincolo paesaggistico, nello specifico nel comune di Rocca Priora provincia di Roma?

  5. Se il tecnico trova delle divergenze sulle altezze dei garage, costa tanto la sanatoria per accedere al 110% ecobonus? Ed eventualmente anche nelle stanze dell’appartamento, per il momento c’è solo un sospetto! La ringrazio infinitamente.

  6. Buongiorno, Ho abbattuto una parete tra il vano cucina ed un balcone e mettendo una veranda a vetri per delimitare il vano unico . Questa opera rientra tra quelle sanabili ? Premetto che il balcone misura mt.5.86 x 1.80 di cui solo mt. 0.60 fuori dal muro perimetrale dell’edificio.. Si ringrazia anticipatamente.

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