Quanto grande deve Essere un Terreno per ospitare una Casa di 100 Mq?

Costruire casa: il terreno deve essere edificabile

La costruzione di una casa di abitazione, che sia in muratura o prefabbricata in legno, richiede il possesso (o l’acquisto) di un terreno edificabile.
Il requisito di edificabilità è inderogabile su tutto il territorio nazionale, senza eccezioni o scappatoie di sorta.

Questa premessa si rende necessaria in un paese come l’Italia, colpito drammaticamente dai fenomeni dell’abusivismo edilizio e dell’aggiramento delle norme.

L’iter burocratico per costruire casa

La realizzazione di un immobile residenziale deve sempre essere approvata dal proprio Comune tramite Permesso di Costruire (la vecchia “Concessione Edilizia).

Il rilascio del titolo autorizzativo avviene previa presentazione di un un progetto corredato da una corposa documentazione tecnica da parte di un professionista abilitato (architetto, geometra o ingegnere) e comporta il versamento all’amministrazione degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.

Ogni pratica viene sottoposta ad uno specifico iter burocratico che può prevedere il passaggio in Commissione Edilizia (ordinaria o paesaggistica); può essere necessario richiedere un parere di competenza alla Soprintendenza ai Beni Ambientali nelle aree sottoposte a vincolo, ma anche ad enti preposti alla tutela dei bacini acquiferi, al Genio Civile o a gestori delle reti pubbliche.

Questo perché la trasformazione del territorio comunale è vincolata al rispetto dei piani urbanistici vigenti.

Ricordiamo che gli strumenti di pianificazione variano da regione a regione ed ogni Comune è tenuto a dotarsi di un piano regolatore.

I parametri urbanistici di un lotto di terreno edificabile

Negli ultimi anni la maggior parte dei vecchi P.R.G. è andata “in pensione”, sostituita da strumenti più moderni ed efficienti come P.U.A. (Piano Urbanistico Attuativo), P.G.T. (Piano di Governo del Territorio) e P.I. (Piano degli Interventi).

Ogni piano regolatore copre l’intero territorio comunale, includendo al proprio interno ogni particella catastale. Di conseguenza, la trasformazione di un qualsiasi appezzamento di terreno è rigorosamente normata da parametri ed indici che variano in base alla classificazione di zona.

Se il terreno è di proprietà

Se siamo già in possesso di un lotto di terreno è possibile individuarne la posizione all’interno del piano vigente, verificando il Regolamento Edilizio e le Norme Tecniche Attuative, anche online, in proprio o affidandoci ad un professionista di fiducia.

E’ possibile conoscere parametri come la superficie del lotto, la cubatura massima, la superficie coperta massima, l’altezza massima, il numero di piani fuori terra, la presenza di eventuali vincoli come fasce di rispetto (da elettrodotti, aree zootecniche o cimiteriali, ferrovie, alvei acquiferi,…), la distanza da strade e confini.

Se il terreno deve essere acquistato

Se il terreno deve essere acquistato, è importante conoscere preventivamente la consistenza urbana del futuro fabbricato, in altre parole, dobbiamo avere chiaro quanto grande (e di quanti piani) vogliamo la nostra casa.

Se dobbiamo costruire un villino di medie dimensioni, non ha alcun senso acquisire una cubatura edificabile necessaria ad un condominio di 4 piani fuori terra.

Dimensione di un terreno edificabile

Il prezzo dei terreni edificabili è infatti quasi sempre parametrato sul valore del volume potenziale del lotto.
Per questo motivo si dovrebbe ricercare un terreno con cubatura massima di poco superiore alle reali esigenze insediative.
E’ ovviamente valido anche il principio contrario. Prezzi dei terreni troppo bassi possono celare una cubatura massima insufficiente per le esigenze del nucleo familiare.

Va comunque ricordato che è quasi sempre possibile incrementare di una certa percentuale (dal 5 al 15%) il volume massimo, se si adottano accorgimenti che vanno nella direzione della sostenibilità ambientale e del risparmio energetico.

Superficie netta calpestabile e superficie lorda

Una casa di 100 mq di superficie utile può risultare più che sufficiente per un piccolo nucleo familiare. Tale parametro non va confuso con la superficie commerciale o lorda, che include i muri interni ed esterni ed è pertanto superiore.

Ad un valore di 100 mq di superficie utile corrisponde una superficie commerciale di 120-130 mq, in base allo spessore delle pareti.

Una casa prefabbricata in legno avrà muri esterni di spessore inferiore rispetto ad un edificio in muratura a risparmio energetico (da 30-35 a 50-55 cm), diminuendo di conseguenza la superficie lorda.

Bisogna poi considerare inoltre l’eventuale presenza di tettoie, porticati e box auto esterni che possono ampliare l’area di sedime del fabbricato.

Quale ingombro per una casa da 100 mq: due casi concreti

Proviamo pertanto ad ipotizzare due casi concreti, ovvero una casa monopiano da 120 mq lordi e una versione a due piani fuori terra da 60 mq lordi per piano. In genere l’altezza massima prevede che si possano costruire almeno due piani, per cui tali soluzioni sono da ritenersi intercambiabili.

Ricordiamo che

ml = metro lineare

mq = metro quadrato

mc = metro cubo.

Casa monopiano da 120 mq

Il volume edificabile sarà di circa 360 mc (120 mq x 3,00 ml di altezza). Questo valore deve essere verificato attentamente prima dell’acquisto del terreno.
L’area di sedime nel primo caso può corrispondere ad un rettangolo da 10,0 x 12,0 ml. A questo vanno aggiunti un box autorimessa per due vetture (6,0 x 6,0 ml) ed un portico a sud (2,5 x 6,0).

Complessivamente l’edificio con le pertinenze dovrà essere contenuto all’interno di un rettangolo da 18,0 x 12,5 ml che rappresenta l’area edificabile.
La distanza minima dai confini delle altre proprietà private e dalle strade è pari a 5 metri; di conseguenza le dimensioni minime del lotto saranno pari all’area edificabile maggiorata di 5 ml per ogni lato, nel nostro esempio, quindi, corrisponderanno ad un rettangolo da 28,0 x 22,5 ml, per una superficie fondiaria pari a 630 mq.

Ovviamente, variando le dimensioni della casa e delle pertinenze è possibile incrementare o diminuire questi valori, ma per semplificare, avremo bisogno di un terreno edificabile residenziale di almeno 630 metri quadrati per poter realizzare una casa di 100 mq di superficie calpestabile, sviluppati su un unico piano, comprese le pertinenze.

Casa a due piani di 60 mq

La versione a due piani fuori terra permette di costruire un edificio di questa cubatura su un lotto di dimensioni ridotte.

In questo caso ipotizziamo una pianta con lati 7,5 x 8,0. Mantenendo gli ingombri già visti in precedenza per le pertinenze, l’area edificabile avrà un ingombro complessivo di 10,0 x 14,0 ml, che portano a ricercare un lotto edificabile di dimensioni non inferiori a 20,0 x 24,00, per una superficie fondiaria di 480 mq.

Sarà quindi sufficiente un terreno edificabile residenziale di almeno 480 metri quadrati per poter realizzare una casa di 100 mq di superficie calpestabile, divisi in due piani, comprese le pertinenze.

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