Vincoli edificabilità terreno

Vincoli all’Edificabilità di un Terreno: quali sono e cosa comportano

Come abbiamo visto in diverse occasioni, le regole di edificabilità valide per le case in muratura valgono anche per le case in legno, quindi, per costruire c’è bisogno di un terreno con determinate caratteristiche. Oltre alla destinazione d’uso di un terreno, che indica se un determinato lotto sia edificabile o agricolo, e all‘indice di edificabilità, attraverso il quale si può ricavare quanto sia possibile costruire su quel lotto, esiste un altro parametro fondamentale che influenza le attività, di costruzione o di utilizzo, realizzabili su un appezzamento di terra: i vincoli.

Il concetto di vincolo

Un vincolo è un limite che impedisce di eseguire su un terreno determinate operazioni, tra cui l’edificazione, se non dopo un’analisi e un’autorizzazione ad un certo utilizzo che, però, non sempre arriva.
Si tratta di uno strumento di pianificazione territoriale che ha l’obiettivo di salvaguardare beni, paesaggi o persone o di regolare lo sviluppo urbanistico.

Tipi di vincolo diversi in base all’esigenza

I vincoli possono essere disposti dalle Amministrazioni per due motivazioni principali e, in base a queste, prendono definizioni diverse:

  1. quando servono alla salvaguardia di un obiettivo prendono il nome di vincoli ricognitivi;
  2. quando servono alla pianificazione urbanistica prendono il nome di vincoli urbanistici.


1. I vincoli ricognitivi

In questa tipologia, l’Amministrazione (Stato, Regione, Comune) riconosce, a seguito di opportune verifiche, pareri specialistici e a norma di legge, l’importanza ed il valore di un aspetto del territorio e decide di tutelarlo attraverso un vincolo. Generalmente, comporta l’inedificabilità, ma talvolta è sufficiente rispettare alcune regole stabilite per utilizzare il terreno in modo congruo.

Questo riconoscimento può avere come oggetto un rischio per la salute o l’incolumità delle persone. Ciò determina la disposizione di un vincolo di protezione, ad esempio:

  • vincoli idrogeologici (per il rischio di frane e alluvioni);
  • vincoli sismici (protezione dai terremoti nelle zone sismiche);
  • vincoli di protezione da campi elettromagnetici;
  • vincoli aeroportuali (sicurezza aerea).

Può essere anche riconosciuto e salvaguardato il valore di beni materiali. Tra i beni che possono essere tutelati possiamo distinguere due tipologie:

  • beni di origine antropica, che hanno un particolare valore per la comunità:
    • beni culturali di interesse storico, archeologico, artistico o etnografico;
    • aree di particolare importanza agraria;
    • aree assegnate alle Università Agrarie.
  • beni di origine naturale, come un particolare paesaggio, un habitat, o un ambiente naturale di particolare prestigio naturalistico.

Senza entrare nei dettagli, rientrano in questa tipologia i vincoli per:

  • aree di battigia (di costa, lacustre o fluviale);
  • zone di alta montagna (alpine e appenniniche);
  • i ghiacciai;
  • parchi, aree protette, riserve naturali, ZPS (Zone a Protezione Speciale) e SIC (Siti di Importanza Comunitaria);
  • zone umide sottoposte a tutela;
  • aree vulcaniche.

2. I vincoli urbanistici

I vincoli urbanistici sono definiti dal Piano Regolatore Generale del Comune, o una sua Variante, e servono a pianificare la crescita e l’urbanizzazione di un’area. Anche in questo caso possono comportare la completa inedificabilità di un’area o un utilizzo limitato.

Hanno un valore importante perché a causa di questa tipologia di vincolo si può incappare in espropri da parte dell’Autorità Pubblica, che hanno la funzione di acquisire ed utilizzare o tutelare un’area privata ritenuta importante per la comunità. L’esproprio per vincolo urbanistico prevede un indennizzo per il proprietario del terreno.

Tra i vincoli urbanistici, nei quali sono comprese le opere pubbliche, rientrano ad esempio:

  • le fasce di rispetto stradale (non comportano esproprio, ma sono inedificabili);
  • la definizione di aree agricole o edificabili;
  • la definizione di aree commerciali o produttive, non residenziali;
  • aree di pertinenza della viabilità;
  • aree destinate a zone verdi, parcheggi pubblici o parchi gioco.

Cosa fare quando un terreno è sottoposto a vincolo?

Innanzitutto occorre identificare la tipologia di vincolo a cui quel terreno è sottoposto, poiché, come abbiamo accennato, esistono:

  • vincoli conformativi (detti anche limitativi) per i quali la proprietà del terreno resta del privato che, tuttavia, deve conformarsi e rispettare determinate condizioni per l’utilizzo del terreno. Tra queste condizioni possono rientrare anche la completa inedificabilità dell’area, la limitazione dell’edificato o la tutela del bene ad opera del privato.
  • vincoli espropriativi, per i quali l’Amministrazione acquisisce il terreno o il bene a fronte di un indennizzo al proprietario.

Inoltre, un terreno può essere sottoposto a vincolo per un tempo determinato, vincolo temporaneo, generalmente di 5 anni (ma reiterabile), oppure avere natura illimitata, anche a seguito di cessione del lotto.

Per venire a conoscenza dei vincoli ai quali un lotto è sottoposto, si può richiedere al Comune il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), che viene rilasciato dall’Ufficio Tecnico comunale presentando una domanda da parte del proprietario o di un tecnico autorizzato. Alla domanda va allegata la mappa catastale, con foglio e particella del terreno.

Una volta appreso se e quale tipo di vincolo insista sul terreno, si potranno richiedere al Comune le indicazioni, le autorizzazioni e i permessi per utilizzarlo nel modo corretto.

Da dove iniziare

Se hai individuato un terreno di tuo interesse per costruire o avviare un’attività e vuoi avere in via preliminare maggiori informazioni riguardanti le caratteristiche ambientali della zona in cui si trova, puoi richiedere il Rapporto Ambientale del Terreno (R.A.T.): la relazione di Immobilgreen.it basata su banche dati nazionali, riguardante il clima, l’irraggiamento solare, la ventosità, ma anche la geologia, la sismicità, la pericolosità di frana e alluvione e molti altri aspetti che riguardano l’ambiente in cui ricade un terreno.

 

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