Conviene Ristrutturare o Demolire per Ricostruire?

Conviene Ristrutturare o Demolire per Ricostruire un Immobile Residenziale?

La Riqualificazione è possibile in determinate condizioni, in altri casi conviene Ricostruire

LE MODIFICHE NORMATIVE RELATIVE AL SETTORE EDILE ENTRATE IN
VIGORE NEGLI ULTIMI 10 ANNI HANNO ACCENTUATO LE DIFFERENZE TRA GLI
IMMOBILI ESISTENTI E LE NUOVE COSTRUZIONI

Il Patrimonio Immobiliare Italiano: Troppe Case, Spesso di Scarsa Qualità

Uno dei principali effetti della bolla immobiliare che ha interessato il nostro paese sino al 2008 è
che si è costruito troppo, di gran lunga oltre le reali esigenze abitative. Le case di abitazione in
particolare hanno rappresentato per decenni un investimento sicuro, in costante rivalutazione,
spesso a prescindere dalla loro ubicazione e dalle effettive qualità costruttive. In quegli anni si è speculato e si è improvvisato molto, aiutati dall’estrema facilità a contrarre finanziamento, anche da parte di soggetti privi dei requisiti minimi di sostenibilità finanziaria, sia imprese che privati.

Tale mole di fabbricati ha saturato i piani regolatori comunali e progressivamente limitato le aree
edificabili a porzioni residuali del territorio. La perdurante crisi immobiliare, unitamente agli inasprimenti fiscali sulle seconde case, hanno ulteriormente spinto il mercato al ribasso, con
l’effetto di generare un esubero di offerta e prezzi molto appetibili.

Ristrutturare: Si Può, per case di recente costruzione, grazie anche agli ecoincentivi

Le ville e gli appartamenti realizzati nel primo decennio possiedono discrete caratteristiche tecnico
costruttive (se non realizzate secondo principi speculativi) e possono essere modernizzate con costi
di intervento non troppo elevati. Gran parte di queste opere possono essere parzialmente finanziate
mediante recupero fiscale, avvalendosi degli incentivi al 65%, sino ad una spesa complessiva di
100.000 euro, rientranti nel cosiddetto “Ecobonus”, previsto per la riqualificazione energetica degli
immobili esistenti.

Tali agevolazioni sono finalizzate a migliorare l’efficienza degli involucri e degli impianti, come:

  • l’isolamento termico di pareti e coperture
  • la sostituzione di finestre ed infissi
  • l’installazione di pannelli solari termici e fotovoltaici
  • la sostituzione delle vecchie caldaie e degli scaldabagno con modelli a condensazione o pompe di calore

comprese opere murarie e le relative spese tecnico-professionali.

Il parametro da valutare è rappresentato dal tetto di spesa incentivabile, pari a 100.000 €. Se i costi
di intervento si discostassero di molto da tale soglia, i vantaggi del bonus fiscale si ridurrebbero di
conseguenza. Tale scenario è direttamente proporzionale all’anzianità del fabbricato.

Edifici Ante 1990: Conviene Quasi Sempre Demolire per Ricostruire

Gli edifici ante 1990 in particolare risultano particolarmente carenti sotto molteplici aspetti. Salvo
rare eccezioni (quasi sempre costruzioni oggetto di ristrutturazioni recenti), si tratta di immobili
termicamente disperdenti relativamente alle facciate (muri ed infissi) ed alle coperture (spesso in
laterocemento non coibentato), con impianti osboleti e non a norma, finiture da sostituire, strutture portanti non antisismiche (da rinforzare), scarse impermeabilizzazioni (attacco al suolo dei muri interessato da umidità di risalita dal terreno), presenza di amianto….

Un reale adeguamento di questi edifici presupporrebbe la sostituzione integrale di ogni porzione.

Nella nostra esperienza professionale abbiamo verificato a più riprese che è possibile salvare ben poco, in pratica le sole strutture portanti che, come detto, a loro volta non risultano adeguate in caso di forte terremoto e che, pertanto, andrebbero a loro volta consolidate.

Preservare la Struttura (da rinforzare) non conviene quasi mai

Il mantenimento del solo scheletro strutturale di un edificio, sebbene tecnicamente possibile, non
concede alcun vantaggio dal punto di vista economico e vincola fortemente la progettazione,
limitando spesso il raggiungimento di obiettivi qualitativi al di sopra dei limiti normativi.

In tutti questi casi la demolizione integrale dell’immobile con la ricostruzione ex-novo del volume edilizio rappresenta l’opzione più logica e permette di optare per le moderne soluzioni costruttive in legno, in alternativa alla realizzazione in tradizionale muratura.

Ricostruire con Strutture Antisismiche in Bioedilizia

Le case in legno prefabbricate a struttura intelaiata o a pannelli xlam consentono di raggiungere elevate prestazioni energetiche, assai vicine ad un bilancio passivo, con elevati livelli di comfort termoacustico in tutte le stagioni, sicurezza antisismica e costi di costruzione corretti in rapporto alla classificazione energetica raggiungibile.

Le strutture prefabbricate in bioedilizia, inoltre, offrono il vantaggio di avere tempi di costruzione brevi e assolutamente certi già in fase contrattuale, per cui ben si prestano in tutte le soluzioni in cui si vuole riscotruire anche in tempi relativamente brevi. Spesso, infatti, si opta per una ristrutturazione anche per via delle tempistiche più contenute. Le strutture in legno consentono quindi di ridurre i tempi di ricostruzione.

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