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Recupero del patrimonio edilizio
Indice dei Contenuti
Il recupero del patrimonio edilizio esistente è riferito al riuso funzionale degli immobili esistenti nel loro insieme sul territorio, mediante interventi diversificati in funzione dello stato di conservazione dei fabbricati. Si tratta certamente di una definizione assai generale, che non identifica una tipologia univoca di intervento.
In base al livello di degrado dell’edificio, possono essere necessari lavori di ristrutturazione con demolizioni parziali o totali, interventi di restauro e/o risanamento conservativo, manutenzione ordinaria o straordinaria.
Nel caso di grandi complessi, la riqualificazione acquisisce una connotazione urbanistica, in quanto comporta una trasformazione di un intero comparto urbano. In questi casi l’intervento non è quasi mai diretto e l’autorizzazione ai lavori deve essere preceduta dall’approvazione di un “piano di recupero” redatto da un tecnico abilitato e presentato al Comune di pertinenza.
Interventi edilizi rientranti nel recupero del patrimonio
Nella categoria generale di “recupero del patrimonio edilizio” rientrano la gran parte degli interventi che possono godere delle detrazioni fiscali ordinarie (Bonus Ristrutturazioni al 50%) e maggiorate al 110% (Superbonus).
Come detto, possono beneficiare delle agevolazioni fiscali gli interventi di:
- Manutenzione ordinaria;
- Manutenzione straordinaria;
- Restauro e risanamento conservativo;
- Ristrutturazione edilizia;
Manutenzione ordinaria
Il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380 del 2001) definisce come “manutenzione ordinaria”, gli interventi inerenti le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza impianti tecnologici esistenti.
Essi rappresentano le azioni necessarie a mantenere in buono stato l’immobile durante il suo ciclo vitale, senza alterazioni all’aspetto esteriore.
Al momento, questo tipo di lavori, se effettuati sugli esterni di edifici siti nelle zone A e B, rientra tra quelli ammessi al Bonus Facciate, detrazione fiscale al 90%.
Trattandosi di edilizia libera, la manutenzione ordinaria non richiede l’acquisizione di specifici titoli edilizi, salvo il caso degli edifici vincolati dalla Soprintendenza.
Gli interventi sugli impianti termici richiedono il deposito della certificazione energetica ex L.10/91, mentre per gli impianti elettrici va depositato lo schema dell’impianto come previsto dal DM 37/2008.
Manutenzione straordinaria
Gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano le opere di rinnovo di parti dell’immobile (anche strutturali), oltre alla modifica ed alla sostituzione agli impianti idrici e tecnologici.
Il Testo Unico dell’Edilizia identifica la manutenzione straordinaria come “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Tra le opere di manutenzione straordinaria rientrano quindi il rifacimento dei bagni, degli impianti, degli intonaci di facciata, la sostituzione degli infissi e degli oscuranti, la realizzazione di cancelli e recinzioni, l’apertura di fori finestra e portefinestra, l’installazione di ascensori e scale esterne, la realizzazione o la rimozione di tramezze interne, la sostituzione dei solai interni e delle strutture del tetto, oltre al consolidamento strutturale di elementi portanti interrati o fuori terra.
Tutti questi interventi non alternano la volumetria, né modificano la destinazione d’uso del fabbricato.
Nella categoria di manutenzione straordinaria rientrano praticamente tutti gli interventi incentivati dal Bonus Ristrutturazioni e molti degli interventi incentivati dagli attuali Superbonus, come quelli di riqualificazione energetica.
Restauro e risanamento conservativo
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo hanno la finalità di rinnovare l’organismo edilizio mantenendone inalterati i caratteri tipologici e la struttura, nel rispetto dell’aspetto architettonico originario.
Il TUE identifica nella categoria gli interventi edilizi rivolti a “conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio“.
Ristrutturazione edilizia
Gli interventi di ristrutturazione edilizia mirano alla trasformazione anche radicale di un fabbricato rispetto alla preesistenza di partenza.
In questa categoria sono infatti inclusi gli interventi di demolizione e ricostruzione anche integrale di edifici con incremento e decremento di cubatura, gli ampliamenti, le sopraelevazioni e le modifiche alle forometrie di facciata.
Per questa ragione gli interventi di ristrutturazione edilizia vengono autorizzati nella maggior parte dei casi con Permesso di costruire.
La ristrutturazione edilizia può comportare una drastica alterazione di un fabbricato, pur venendo riconosciuto il principio della “sostituzione edilizia” di un immobile esistente che dà diritto alle detrazioni fiscali al 110%.
La demolizione di un vecchio immobile non antisismico, sito in zona sismica 1, 2 e 3, con ricostruzione integrale di un nuovo organismo, permette di accedere alle detrazioni previste dal Sismabonus, portando quasi sempre al raggiungimento del tetto di spesa massimo previsto dalle norme (96 mila euro).
PER APPROFONDIRE, LEGGI ANCHE: Superbonus 110% per chi demolisce e ricostruisce in bioedilizia
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