costi oltre casa le spese dell'edilizia

I Costi “oltre casa”: le spese nascoste dell’edilizia

La formula “chiavi in mano” nella prefabbricazione

Chi acquista una casa prefabbricata in legno “chiavi in mano” sceglie di includere in contratto la maggior parte dei costi, con il vantaggio di affidare i lavori ad un unico interlocutore. La ditta costruttrice si assumerà la responsabilità dell’opera in tutti i suoi aspetti (sottoscrivendo in alcuni casi, estensioni di garanzia fino a 30 anni) con un controllo assai preciso dei tempi di realizzazione e della spesa da sostenere.
La maggior parte delle aziende di case in legno identifica correttamente il livello costruttivo “chiavi in mano” nella porzione fuori terra del fabbricato, finita esternamente, comprensiva di impianti e finiture. Sono però quasi sempre escluse alcune voci di spesa che incidono notevolmente sull’importo finale, non sempre evidenti all’acquirente, che gli stessi costruttori non sempre fanno emergere chiaramente durante la trattativa.
E’ comunque possibile identificare con buona precisione tali punti, pur con le dovute differenze economiche che possono variare in base al luogo di costruzione e alle caratteristiche architettoniche del progetto da realizzare.

Il Terreno

Le case prefabbricate in legno a basso consumo non sono strutture mobili o temporanee, ma costituiscono semplicemente un’alternativa ai tradizionali sistemi costruttivi in laterocemento.
Necessitano pertanto di un lotto edificabile e devono rispettare i parametri urbanistici (destinazione, cubatura, altezza massima, distanze da confini e fabbricati, ecc.), i regolamenti edilizi e le normative in materia di costruzioni.
I prezzi dei lotti edificabili variano notevolmente da zona a zona, ma si tratta in ogni caso di una voce che incide notevolmente sulla spesa finale. Oltre al costo del terreno, si devono considerare le spese accessorie come l’aliquota IVA (che arriva al 22% se si acquista da soggetto d’impresa), l’eventuale mediazione immobiliare e il rogito notarile per il passaggio di proprietà.

Gli Oneri Comunali

Il Comune richiede innanzitutto il versamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Se il terreno è ubicato in una nuova lottizzazione, tale cifra non è (quasi mai) dovuta; nel caso di un lotto di completamento gli oneri vengono calcolati sulla base di tabelle prefissate, con importi crescenti in base alla consistenza volumetrica dell’edificio.
Oltre agli oneri di urbanizzazione, si deve versare il cosiddetto “costo di costruzione“. Anche in questo caso vengono fissati dei valori tabellari unitari, da moltiplicare per la superficie utile dell’immobile, comprensiva di vani accessori e pertinenze. Gli edifici classificati come immobili di lusso sono inevitabilmente soggetti al versamento di importi elevati.
Anche in questo caso la cifra da versare è un parametro estremamente variabile, non determinabile a priori, che può variare da qualche migliaio sino a 30-40.000 euro.
L’ottenimento delle autorizzazioni è inoltre subordinato al pagamento di diritti e bolli, la cui incidenza è in genere limitata a poche centinaio di euro.

I Tecnici

La costruzione di una casa prefabbricata in legno è subordinata alla presentazione di un progetto da parte di un progettista incaricato di richiedere il permesso di costruire. Oltre a questa figura (che può essere ricoperta da un architetto, da un geometra o da un ingegnere regolarmente iscritto al proprio albo professionale), il committente dovrà incaricare direttamente altri tecnici, il cui ruolo ed i cui requisiti sono definiti per normativa:

  • quali il direttore dei lavori (che quasi sempre coincide con il progettista),
  • lo strutturista (un ingegnere che si occuperà del calcolo e della direzione lavori delle sole strutture di fondazione in cemento armato),
  • il coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione (vigila le varie fasi di cantiere, segnalando eventuali rischi e manchevolezze),
  • il geologo,
  • il termotecnico (si occupa dei calcoli termici, delle certificazioni energetiche e del progetto degli impianti),
  • il tecnico acustico (verifica il rispetto della normativa in materia di isolamento acustico), il collaudatore statico.

Tale pacchetto incide per una cifra variabile in base alle tariffe dei singoli professionisti, alla regione di costruzione ed alle caratteristiche dell’opera. Su tale importo grava un’aliquota IVA ordinaria del 22%. Difficilmente tale spesa risulterà inferiore complessivamente a 20-25.000 euro.

Le Opere da Impresa

Le case in legno in bioedilizia necessitano di fondazioni e vanno sempre ancorate mediante staffe metalliche su una platea in cemento armato opportunamente dimensionata. L’incidenza economica di una platea determina una spesa minima di 10.000 €, cifra che può lievitare in base alle caratteristiche costruttive (igloo, eventuale piano interrato) ed alla dimensione dell’opera, a cui si dovranno aggiungere gli allacciamenti ai sottoservizi (acqua, gas, elettricità, telefono), lo smaltimento delle acque reflue e meteoriche, percorsi e pavimentazioni esterne, muretti, cancelli e recinzioni, scavi e sistemazioni. Difficilmente è possibile contenere questa voce sotto i 20-25.000 euro.

In conclusione

In conclusione, i prezzi chiavi in mano forniti dalle aziende costruttrici di case in legno risultano generalmente accurati ed attendibili, ma sono limitati alla porzione fuori terra dell’immobile comprensiva di impianti e finiture interne. A tale costo si devono aggiungere tutte le sopraelencate voci di spesa, che andranno complessivamente a comporre l’importo totale da sostenere.

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